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Le patron d'AG Real Estate dit tout !
01:14:43|Serge Fautré dirige AG Real Estate depuis 14 ans. Environ 6 milliards d'eurosd'immobilier, 300 personnes, et deux filiales que tout le monde croise sanssavoir à qui elles appartiennent : Interparking et Anima. Il quitte la maison le31 décembre. Avant ça, il a accepté de passer 1h15 à expliquer comment on placel'argent qui finance la pension d'un Belge sur trois. Ce qui ressort de l'épisode, c'est d'abord une méthode. AG regarde ses rendementsavant levier, autour de 6%, parce qu'une compagnie d'assurance est déjà endettéepar nature : un contrat d'assurance-vie, c'est une dette au passif. Pas questiond'empiler un deuxième levier par-dessus. Il raconte aussi ce qui n'a pas marché. Le 70 Pine Street à New York, immeubleArt déco superbe, trois étoiles Michelin dans le bâtiment, et peu d'argent gagnéau bout du compte. Sa conclusion tient en une phrase : nous n'étions pas cheznous. Le projet de Nice, avec un architecte de Miami et un entrepreneur belge quin'était pas dans son environnement. Interparking pendant le Covid, avec unparking à Venise qui a fait 1 000 euros de chiffre d'affaires sur une journée. Il défend aussi des positions qui vont faire réagir. Sur la financiarisation del'immobilier, qu'il trouve mal nommée et mal attaquée. Sur le taux de cap, qu'iljuge "pauvre, très pauvre, indigent" comme méthode de valorisation, face à unvrai cash-flow actualisé au WACC. Sur les recours, le facadisme et cette maniede vouloir tout figer. Sur les investisseurs qui se disaient couverts contre laremontée des taux : ils avaient un chapeau, dit-il, parfois trop petit, alorsqu'il fallait un imperméable. La séquence sur les maisons de repos vaut le détour. La sécurité sociale belgeverse environ 60 euros par jour et par résident, contre 210 aux Pays-Bas. Le prixhôtelier moyen tourne autour de 65 à 70 euros. Sa question : vous connaissez unhôtel cinq étoiles à ce tarif ? Au programme : • Comment se répartissent les 65 milliards d'actifs d'AG Insurance, et pourquoi 10% partent dans l'immobilier• Interparking, né du parking 58 construit pour l'Expo universelle, aujourd'hui 4 milliards d'actifs et 1,5 milliard de dette• Pourquoi AG a racheté l'opérateur Anima plutôt que seulement les murs• Les PPP et DBFM : 182 écoles avec Scholen van Morgen, les hangars A400M de Melsbroek, le futur centre d'entraînement des pilotes de F-35• Le logement social, et ce qui bloque encore côté public• La tour Alto à La Défense : terrain acheté le matin, contrat de construction signé à midi, tour vendue l'après-midi• L'état du bureau bruxellois, du retail et du healthcare Value Add, c'est le podcast d'Abraham de Bettencourt, 20 ans d'immobilier. On yparle technique, financement et marché, sans vulgarisation inutile. Abonnez-vous, et dites-nous en commentaire quelle classe d'actifs vous voulezqu'on décortique ensuite.Chapitres :00:00 Introduction02:27 AG Real Estate, le bras immobilier d'AG Insurance06:30 Interparking : du parking 58 à 4 milliards d'actifs13:44 Anima : acheter l'opérateur, pas seulement les murs20:44 New York et Nice : les limites de l'international27:22 PPP et DBFM : écoles, prisons et logement social37:37 24 ans d'immobilier : ce qui a vraiment changé51:00 La tour Alto, achetée et revendue en une journée55:47 Bureau et retail : un marché à deux vitesses01:04:27 Maisons de repos : 65 euros par jour, jusqu'à quand ?#immobilier #investissementimmobilier #ValueAdd #AGRealEstate#Interparking #immobilierbelge #Bruxelles #finance #PPP#maisonsderepos #healthcare #assetmanagement #podcastimmobilier#realestate #Belgique
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Il a bâti Trévi Immo puis l'a vendu à Foncia
01:08:24|Eric Verlinden a lancé Trévi en 1980 avec un associé, sans argent et à 22 ans. Quarante ans plus tard, c'est l'un des noms les plus connus de l'immobilier belge, revendu à Foncia (devenu Emeria). Dans cet épisode de ValueAD, il revient sur ce parcours avec Abraham de Bettencourt, qui a lui-même commencé sa carrière chez Trévi. On y parle de la construction d'une marque, mais surtout de la mécanique concrète : comment on passe d'un bureau de 4 pièces avenue Brugmann à un réseau de franchises, pourquoi Trévi a racheté un syndic en 2002, et ce qu'a vraiment apporté l'indice Trévi côté notoriété. La deuxième partie entre dans le vif du sujet financier : les FIIS, ces fonds d'investissement immobilier spécialisés que peu de gens comprennent bien. Eric et son fils Pierre en ont créé deux. Il explique sans détour l'exit tax de 15%, l'exonération des revenus locatifs, l'exonération de la plus-value à terme, et les conditions d'accès (10 millions d'actifs, comptabilité IFRS, réviseur, personne morale). Il ne reste que 103 FIIS en Belgique, la plupart aux mains d'institutionnels. Ensuite, place au terrain : où investir, comment lire un marché qu'on ne connaît pas, et pourquoi Charleroi ou Verviers peuvent offrir du 7 à 8% net quand d'autres crient au scandale. Eric partage aussi sa lecture du marché bruxellois, la pénurie de permis, la hausse des loyers et le prochain cycle qu'il situe vers 2028. Un épisode dense, technique par moments, mais accessible, pour celles et ceux qui veulent comprendre l'immobilier au-delà des slogans. Ce que vous allez apprendre : • Comment Trévi est né d'un projet d'import-export de jeans avec la Tunisie• Le fonctionnement réel d'une FIIS et ses trois conditions d'accès• Les avantages fiscaux : exit tax 15%, exonération locative et plus-value• Pourquoi Eric mise sur l'instinct plutôt que sur le tableur Excel• Les zones où le couple rendement/risque tient encore la route• Sa lecture sans langue de bois du RRU et de la pénurie de logements à Bruxelles Un échange entre deux professionnels qui se connaissent depuis longtemps, et ça se sent.
Ex-Degroof : il lève 50M pour l'immobilier
01:02:25|« Vous faites du logement accessible, donc vous avez des loyers moins chers ? »La réponse de Jean-Baptiste Van Ex est non. Et c'est tout le sujet de cet épisode.Après près de vingt ans chez Degroof Petercam, où il dirigeait les activités immobilières, Jean-Baptiste Van Ex a quitté la banque en 2020 pour lancer Vicinity, le premier fonds d'investissement immobilier belge dédié au logement abordable et durable. Quatre jours après son départ actait, le premier confinement tombait. Il raconte pourquoi ce timing a finalement joué en sa faveur.Dans cette conversation, on entre dans la mécanique réelle d'un fonds résidentiel : la structuration en FIIS, le rachat du portefeuille Urbani, cinq levées de fonds successives, un modèle totalement intégré du développement à la gestion locative. On parle chiffres, pas storytelling.Le cœur de sa thèse : Vicinity ne joue pas sur le loyer, mais sur le « total cost of living », le coût total d'habitation. Jean-Baptiste détaille les cinq leviers sur lesquels il crée de la valeur pour le locataire comme pour l'investisseur : localisation (via le Mobiscore), consommation énergétique, OPEX, espaces communs et services. À l'appui, des données concrètes, dont un immeuble livré à 15 kWh/m² par an, présenté comme le moins énergivore de Belgique, face à une moyenne belge autour de 330. On aborde aussi le couple rendement/risque d'un fonds qui vise 5 % par an sans prendre de risque de permis, la digitalisation via un ERP et l'usage ciblé de l'IA dans les process, la quantification de l'impact sociétal mesurée par HEC Liège, et l'économie circulaire appliquée au bâti (matériaux de réemploi, enduits de terre, blocs de terre compressée).En clôture, Jean-Baptiste partage sa lecture des grands changements qui attendent le secteur : évolutions sociologiques et taille des logements, retour à des conditions de financement plus normatives, et une conviction forte, la valeur viendra désormais de l'opérationnel, pas du levier bancaire.Points clés :• Quitter une carrière confortable en banque pour se « mettre en danger avant que la vie le fasse »• La genèse de Vicinity : quatre constats sur le logement, la location et les transitions• Structurer une acquisition en FIIS avec Revive et racheter le portefeuille Urbani• Le « total cost of living » et ses cinq leviers, l'alternative au discours du loyer bas• Viser 5 % de rendement sans risque de permis, dans un cycle immobilier tendu• Pourquoi la vraie création de valeur ne viendra plus du levier bancaire
Hériter d'1,2M : 900.000€ vont au fisc !
01:18:50|Tara Bendo a vu de l'intérieur ce que la plupart des investisseurs ne verront jamais : des virements de près de 900 000 euros vers le SPF Finances pour payer des droits de succession, des actionnaires minoritaires dilués du jour au lendemain, des comptes Revolut gelés faute de déclaration. Analyste financier, ancien banquier privé (BBL/ING, ABN Amro, Deutsche Bank, BinckBank à Amsterdam) et visage des marchés sur LN24, il est le premier invité « finance » de Value Add. Avec Abraham de Bettencourt, il décrypte l'immobilier coté belge, les taux d'intérêt, le private equity et l'optimisation patrimoniale, concrètement et sans langue de bois. On parle ici aux investisseurs qui ont déjà des bases et qui veulent comprendre les mécanismes réels du marché. Tara explique pourquoi les SIR belges (l'immobilier papier) affichent aujourd'hui une décote moyenne d'environ 24% par rapport à la valeur de leurs actifs, et comment cette tension crée de vraies opportunités. Il détaille les critères à regarder avant d'acheter une SIR : taux d'endettement, taux d'intérêt moyen de la dette, qualité des locataires, durée des baux et taux d'occupation. Il revient aussi sur les pièges : pourquoi les promoteurs comme Atenor ou Immobel ont vu leur cours chuter (hausse des coûts de construction, augmentations de capital), et il explique pas à pas le mécanisme de dilution qui peut laminer un actionnaire minoritaire. Même logique pour les biotechs, qui brûlent du cash et finissent par devoir lever encore et encore. Côté patrimoine, Tara ouvre des portes que peu de Belges connaissent : le private equity accessible via les holdings belges (Ackermans & van Haaren, Bois Sauvage), l'investissement immobilier à l'île Maurice et à Dubaï (fiscalité, visa résident, plans de paiement échelonnés), et surtout les dispositions à prendre pour éviter qu'un héritage soit taxé jusqu'à 75%. Points clés abordés :• SIR belges : décote, dividendes de 5 à 8% et opportunités sur un marché encore méconnu• Comment lire une SIR avant d'investir (endettement, taux moyen, locataires, occupation)• Promoteurs en difficulté et mécanisme de dilution expliqué simplement• Private equity et holdings belges : y accéder avec un petit ticket• Immobilier à l'île Maurice et à Dubaï : fiscalité, visa, vrais pièges• Succession : éviter de voir 75% d'un patrimoine partir en taxes Un épisode dense et technique pour ceux qui veulent investir avec une longueur d'avance. #ValueAdd #immobilier #finance #bourse #investissement
Coliving : la nouvelle classe d'actifs !
46:10|En 2018, Nils Bokanowski et Laurent Rabinovitch lancent Colive sans cash, sans nom, et sans marché. Huit ans plus tard, la boîte affiche 1000 chambres dans trois pays, une rentabilité confirmée depuis 2023, et un positionnement clair : le coliving n'est ni un Airbnb, ni un hôtel, ni de la colocation classique. C'est devenu une nouvelle classe d'actifs. Dans cet épisode de Value Add, Nils raconte comment Colive est devenue l'un des rares acteurs européens à dépasser le millier de chambres sans jamais brûler de cash. Il revient sur la stratégie initiale (louer une maison puis sous louer en coliving pour prouver le modèle), l'arrivée de SQX en 2020 qui a permis de constituer un premier portefeuille en propre, et la mécanique de rémunération entre sourcing, MOD travaux, gestion et carried interest sur le portefeuille créé. Au delà du business, l'interview plonge dans les vraies tensions du secteur. La taxe communale à 1560 euros par chambre qui assimilait le coliving à de l'hôtellerie. Les communes qui ne comprenaient pas pourquoi le loyer brut ne reflétait pas la marge réelle. L'étude commanditée par les acteurs du secteur, reprise ensuite par l'UPSI, pour faire reconnaître le coliving comme une vraie classe d'actifs et négocier un cadre fiscal raisonnable. Nils donne aussi les chiffres concrets. 675 euros tout compris pour la chambre la moins chère à Bruxelles, jusqu'à 975 euros pour les grandes. Lisbonne autour de 700 euros. Paris intra muros entre 1150 et 1300 euros. Avec à chaque fois la même promesse : tu poses ta valise, tu vas bosser, le reste suit (gaz, électricité, internet, ménage, Netflix, communauté). Points abordés : La structure capitalistique de Colive, avec 500K euros de levée initiale auprès de deux business angels, jamais brûlé de cash, rentable depuis 2023. - La différence concrète entre coliving, colocation classique et marchand de sommeil.- La bataille de plusieurs années avec les communes bruxelloises sur la taxe par chambre. - Les niveaux de capex sur les rénovations, entre 300K euros et 1 million par maison. - Le chapitre 2 de Colive : passer en modèle Hop co Prop co et acheter en propre. - L'objectif sur trois ans : 3000 chambres, 1500 par capitale européenne.- L'anecdote du lancement de Paris pendant les vacances de Laurent. Value Add est un podcast immobilier et finance présenté par Abraham De Bettencourt. 🔔 Abonnez-vous pour ne manquer aucun épisode –🔗 RETROUVEZ ABRAHAM🌐 Site web : https://www.bettencourtrealestate.be💼 LinkedIn : https://www.linkedin.com/in/abrahamdebettencourt📸 Instagram Abraham : https://www.instagram.com/abrahamdebettencourt/📸 Instagram Value Add : https://www.instagram.com/adb.value.add/
La prochaine crise immobilière arrive-t-elle ? Avec Roland Gillet
01:20:01|Dans cet épisode de Value AAD, Abraham De Bettencourt reçoit Roland Gillet, économiste, professeur à la Sorbonne et à l’ULB, conseiller auprès de gouvernements, d’institutions financières et d’entreprises.Une conversation passionnante autour de l’économie mondiale, des cycles immobiliers, de l’inflation, des taux d’intérêt et des transformations du marché immobilier.Au programme :l’impact de la hausse des taux sur l’immobilierles cycles économiques et les crises immobilièresle rôle des banques centralesinflation, stagflation et ralentissement économiqueESG et immobilier durablela finance, le risque et les stratégies d’investissementl’évolution du bureau après le Covidles liens entre géopolitique, énergie et immobilierUn épisode dense et concret pour les investisseurs, professionnels de l’immobilier et passionnés d’économie.Avec Roland Gillet, professeur d’économie à la Sorbonne et à l’ULBConseiller auprès d’institutions publiques et privéesAbonne-toi à Value AAD pour plus de contenus sur l’immobilier, la finance et l’investissement.#immobilier #economie #finance #investissement #inflation #tauxinteret #realestate #valueadd #esg
Coworking : le business caché derrière les bureaux flexibles | Kevin Van den Bosch (IWG)
56:08|Le coworking est-il encore une tendance… ou un vrai modèle immobilier durable ?Dans cet épisode de Value ADD, Abraham reçoit Kevin Van den Bosch, représentant du groupe IWG (Regus, Spaces…) et président de la Belgian Workspace Association.On parle sans filtre du marché des business centers et du coworking :- la différence entre coworking et business center- pourquoi le modèle WeWork a explosé- comment les opérateurs gagnent réellement de l’argent- les nouveaux modèles “management agreement”- les rendements pour les investisseurs immobiliers- l’impact du Covid sur les bureaux- pourquoi les grandes entreprises reviennent vers les espaces flexiblesUn épisode ultra concret pour les investisseurs, développeurs, brokers et professionnels de l’immobilier qui veulent comprendre l’évolution du marché des bureaux.Avec Kevin Van den BoschPrésident de la Belgian Workspace Associationet représentant du groupe IWG (Regus / Spaces)Abonne-toi à Value ADD pour plus de contenus sur l’immobilier, l’investissement et la finance.#coworking #immobilier #businesscenter #iwg #regus #bureaux #investissementimmobilier #realestate #valueadd