Lagebericht – der Immobilienpodcast

Neubau-Miete mit einer 8 vor dem Komma: Traumpreis oder Rechentrick? Ausgehend von einem kommunalen Projekt in Ludwigsburg, das Wohnungen ab rund 8,30 € pro Quadratmeter Neubau-Miete anbietet, zerlegen Katarina Ivankovic und Dr. Peter Hettenbach die Kalkulation hinter solchen Angeboten. Sie zeigen, warum professionelle Projektentwickler bei heutigen Baukosten von etwa 5.000 €/m² ohne massive Förderung kaum unter 15 € Nettokaltmiete kommen und wieso Schlagzeilen über günstige Neubauwohnungen meist Sonderfälle sind.Im Fokus stehen kommunaler Wohnungsbau, sozialer Wohnungsbau und die Rolle von Förderprogrammen: Verbilligungsrichtlinien für öffentliche Grundstücke, KfW-Förderung, Landeswohnraumförderung, Kommunalkredite, alte Kasernenareale und Holzbau. Am Beispiel des Projekts "Grünbühl Living" wird deutlich, wie viele Zahnräder gleichzeitig ineinandergreifen müssen, um Neubau-Mieten um 8 bis 9 € überhaupt rechnerisch möglich zu machen und warum dieses Modell selbst auf demselben Grundstück nicht beliebig reproduzierbar ist.Parallel blicken die beiden auf ländliche Räume wie z.B. in Saarland mit seiner besonders hohen Eigentumsquote und einer starken Tradition semiprofessionellen Bauens: Einliegerwohnungen, Eigenleistung, Dorfgemeinschaft statt Bauträgerstandard. Sie diskutieren, wie Regulierung, Normen und Verwaltung diese organischen Lösungen zunehmend ausbremsen, warum Systembau an Bebauungsplänen scheitert und weshalb Enteignung zwar Schlagzeilen, aber keinen zusätzlichen Wohnraum schafft.Wohnungsbau Ludwigsburg: https://www.wohnungsbau-ludwigsburg.de/angebote/aktuelle-projekte

Leerstehende Läden, geschlossene Bankfilialen: Im ländlichen Raum bricht die Nahversorgung weg. Statt klassischem Tante-Emma-Laden setzt „Tante Enso“ auf einen genossenschaftlich organisierten Smart Store: Ein Dorfladen, der 24/7 per Zugangscode offen ist, mit zentraler Logistik, schlanken Strukturen und Fokus auf lokale Produkte. Bürger zeichnen Genossenschaftsanteile ab 100 Euro, sichern vorab die Nachfrage und holen den Supermarkt zurück ins Dorf. In bestehenden, günstigen Bestandsimmobilien, oft früheren Filialen von Tegut.Katarina Ivankovic und Dr. Peter Hettenbach diskutieren, wie dieses Modell Nahversorgung, Treffpunktfunktion und Dorfleben verbindet, welche Rolle Kommunen, Fördergelder und Medienpartner spielen und warum zu viel Regulierung Eigeninitiative abwürgt. Gleichzeitig schauen sie kritisch auf die schnelle Expansion durch die Übernahme größerer Tegut-Märkte: Wo endet der smarte Dorfladen und wo beginnt das betriebswirtschaftliche Risiko? Wird Tante Enso zum tragfähigen Prototyp für eine neue, bürgergetragene Infrastruktur im ländlichen Raum oder laden wir engagierten Dörfern Aufgaben auf, die eigentlich der Staat schultern müsste?

Immobilien galten lange als sichere Wette: kaufen, halten, Wertsteigerung mitnehmen. Katarina Ivankovic und Dr. Peter Hettenbach räumen mit diesem Mythos auf und blicken zurück auf eine Zeit, in der Immobilienpreise inflationsbereinigt eher seitwärts liefen und Wertzuwächse regelmäßig um 30 bis 40 Prozent korrigiert wurden. Erst nach der Finanzkrise 2007/2008, mit der langen Niedrigzinsphase ab etwa 2010, wurde aus der Wohnung das vermeintliche ETF-Ersatzprodukt, das Jahr für Jahr im Plus liegen musste.Die beiden diskutieren, wie billiges Geld, professionelle und ausländische Investoren, sinkende Bautätigkeit und starke Urbanisierung die Preise in Wachstumsstädten nach oben getrieben haben und warum lose Kreditvergabe ein verlässlicher Frühindikator für Blasen bleibt. Gleichzeitig erinnern sie daran, dass Immobilien ursprünglich für etwas anderes standen: relativ stabile Mieteinnahmen, Beleihungsreserven und am Ende abbezahltes Eigentum als Absicherung im Alter. Heute stellt sich die Frage, ob wir nach Zinswende und Unsicherheiten bei Demografie, Standortqualität und Zuwanderung eher vor einer Seitwärtsphase als vor dem großen Crash stehen.

Wahlen im Osten, Unruhe im Land und ein Immobilienmarkt, der mehr erzählt als jede Sonntagsfrage: In dieser Folge geht es um die Frage, warum sich in Ostdeutschland so viele Menschen trotz Arbeit abgehängt fühlen – und was fehlendes Eigentum damit zu tun hat. Ausgangspunkt ist die Forschung des Soziologen Steffen Mau (Humboldt-Universität, Sachverständigenrat), der zeigt, dass Transferleistungen, sanierte Rathäuser und neue Autobahnen allein kein Vermögen schaffen. Entscheidend ist, ob Menschen selbst Eigentum aufbauen können und wirtschaftlich handlungsfähig werden.Anhand der Wohneigentumsquoten im Deutschlandatlas wird sichtbar, wie deutlich der Osten im Vergleich zum Süden zurückliegt – während Länder wie Polen, mit ähnlicher Geschichte, beim Wohneigentum weiter sind. Hinzu kommt: Viele Mieterinnen und Mieter in Ostdeutschland überweisen ihre Miete an westdeutsche private oder institutionelle Eigentümer. Das nährt das Gefühl, dass andere reicher werden, während man selbst trotz ordentlicher Lebensführung nicht vorankommt. Alte Erfahrungen mit der Treuhand, neue Beispiele wie die geplatzte Intel-Investition in Brandenburg oder die Erwartungen rund um Teslas Gigafactory verstärken den Eindruck, dass über Chancen und Milliarden anderswo entschieden wird, während vor Ort vor allem höhere Mieten und Unsicherheit ankommen.Die Karte zur Wohneigentums-Verteilung in Deutschland: https://www.deutschlandatlas.bund.de/DE/Karten/Wie-wir-wohnen/Eigentumsquote.html

Offene Immobilienfonds galten lange als ruhiger Stabilitätsanker im Depot: wenig Schwankung, solide Ausschüttungen. In dieser Folge erklären Katarina Ivankovic und Dr. Peter Hettenbach, wie offene und geschlossene Immobilienfonds funktionieren, was Sondervermögen, Mindesthaltefrist und 12‑monatige Kündigungsfrist praktisch bedeuten und warum Anleger keinen direkten Immobilienbesitz, sondern Fondsanteile halten.Ausgangspunkt ist die aktuelle Nervosität rund um große offene Immobilienfonds, unter anderem bei der Deutsche‑Bank‑Tochter DWS. Die beiden ordnen ein, welche strukturellen Risiken aus dem Gewerbeimmobilienmarkt kommen: Zinswende, auslaufende Finanzierungen, wackelige Büro‑ und Einzelhandelsimmobilien, mögliche Leerstände und der Kampf um Ankermieter. Dazu kommt der Blick auf den Sekundärmarkt: Warum der Spread zwischen Rücknahmepreis und Börsenkurs ein Frühwarnsignal für Misstrauen ist und wie aus einem Nischenmarkt ein Brandbeschleuniger für einen Bank‑Run‑ähnlichen Effekt werden kann.Gleichzeitig geht es um Anlegerverhalten und Vertriebsversprechen: Wie die „links unten, rechts oben“-Logik der letzten Jahre Illusionen geschaffen hat, warum viele Investoren eher Erfolgsfans als Mitunternehmer sind und wieso Korrekturen, Wertberichtigungen und längere Durststrecken zur Realität von Sachwerten gehören. Anhand von Immobilienboom, Bausparen und Fondsvolumina diskutieren die beiden, ob wir gerade eine schmerzhafte, aber notwendige Normalisierung erleben.

Sommerhitze, trockene Flüsse, schwitzende Städte: In dieser Folge sprechen Katarina Ivankovic und Dr. Peter Hettenbach darüber, wie Wasserknappheit und Klimawandel unsere Städte fordern. Ausgangspunkt ist eine Metastudie aus Environmental Research Letters, die 1.263 Städte in vier Typen einteilt: schrumpfende Kommunen mit wenig Geld, wachsende junge Städte im Hitzestress, etablierte Städte mit hohem Kostendruck und Mega-Metropolen mit maximalen Emissionen. Für jeden Typ entstehen andere Prioritäten bei Klimaanpassung, Trinkwasserversorgung und Energie.Was heißt das konkret für Deutschland und Europa, wenn Rhein und Donau Niedrigwasser führen, Binnenschiffe stehen bleiben und Atomkraftwerke weniger Kühlwasser haben? Wie hängt Wasserknappheit mit Energiepolitik, kommunaler Wärmeplanung und Stadtplanung zusammen? Und warum ist „One size fits all“ bei Wärmepumpe, Fernwärme, Stadtgrün, Radwegen, Smart Grids und Stadtverdichtung der falsche Ansatz?

Hausverwaltung gilt in Social Media plötzlich als das neue Trend-Business: wenig Arbeit, viel Cashflow, alles digitalisiert und von KI erledigt. Katarina Ivankovic und Dr. Peter Hettenbach schauen hinter die Versprechen und in den Maschinenraum der Immobilienverwaltung. Sie ordnen ein, warum 40 Prozent der Hausverwaltungen Kleinstunternehmen sind, weshalb WEG-Verwaltung und Mietverwaltung unter steigenden Pflichten, Bürokratie und Nebenkostenabrechnungen ächzen und wieso 25 bis 40 Euro pro Einheit kaum reichen, um Mitarbeitende, Software und Vor-Ort-Service zu bezahlen.Es geht um die Spreizung zwischen kleinen WEGs und großen Wohnungsunternehmen, um Mindestbeiträge, Sonderhonorare, Mietrückstände, Problemfälle im Objekt und die Frage, was KI und digitale Hausverwaltung tatsächlich leisten können. Dazu kommt der Blick auf die neue Konsolidierungswelle: professionelle Investoren, Venture Capital, Akteure wie Buena oder Odevo, die bundesweit Verwaltungen aufkaufen und Millionen Wohnungen bündeln. Wird Hausverwaltung zum skalierbaren Rendite-Case oder zu einem Geschäft, das ohne Präsenz vor Ort und faire Honorare unweigerlich an die Wand fährt?

Luxus-Penthouse in der City, leerstehende Bestandswohnung auf dem Land und dazwischen ein überhitzter Wohnungsmarkt: Katarina Ivankovic und Dr. Peter Hettenbach seziern, was Leerstand heute bedeutet, wie Städte ihn definieren und warum ausgerechnet der Kampf gegen Zweckentfremdung von Wohnraum schnell zur gefühlten Wohnungspolizei werden kann. Von Airbnb und Kurzzeitvermietung über leerstehende Luxusobjekte bis zu ranzigen Altbauten, die früher Studis bewohnten, geht es um die Frage: Wo liegen die echten Reserven im angespannten Wohnungsmarkt Deutschland?Anhand internationaler Beispiele, von der Empty Homes Tax in Vancouver und New York über Leerstandssteuern in Frankreich, Spanien und Kroatien bis zu Council Tax Modellen in England, diskutieren die beiden, wann leerstehende Wohnungen ein Steuerthema sind und wo Regulierung vor allem Bürokratie produziert. Klar wird: In Ballungsräumen liegt der Wohnungsleerstand oft unter 1 Prozent, während im ländlichen Raum 5 bis 8 Prozent leer stehen – und damit genau dort Potenzial schlummert, wo heute noch kaum jemand hinschaut.Zum Schluss geht es um die Verbindung von Wohnungsnot, Neubaukrise und Bestandsnutzung: Warum 185.000 Baugenehmigungen weit vom politischen Ziel entfernt sind, wieso immer strengere Effizienzvorgaben Bestandswohnungen verteuern und weshalb eine klug gestaltete Leerstandssteuer nur ein Baustein in einer größeren Wohnwende sein kann. Reicht es, leere Wohnungen höher zu besteuern, oder brauchen wir eine ehrliche Strategie für bezahlbaren Wohnraum im Bestand und auf dem Land, die mehr ist als Symbolpolitik?