2,1 milliards d'euros d'actifs, 1 milliard de capitalisation boursière, une dette d'environ 40 %. Comment expliquer l'écart ? Nicolas Beaussillon, CEO de Retail Estates, répond chiffres en main.
Dans cet épisode de Value Add, Abraham reçoit le patron de Retail Estates, une société immobilière réglementée (SIR) cotée en bourse et spécialisée dans les retail parks : de grandes surfaces en périphérie, avec un parking gratuit devant la porte. Le portefeuille compte plus de 1 000 unités locatives en Belgique et aux Pays-Bas, pour un taux d'occupation proche de 98 %.
Nicolas dirige l'entreprise depuis le 1er janvier. Il a passé ses trois premiers mois à parcourir le portefeuille en voiture, avec le fondateur encore en poste. Depuis, Retail Estates a acheté son premier retail park en France, et il explique comment il compte financer la suite.
Les chiffres : une valeur nette d'actif de 83 € par action pour un cours autour de 70 €, soit une décote de 15 %. Un dividende brut de l'ordre de 8 %, environ 5,5 % net après 30 % de précompte mobilier.
Dans cet épisode :
• Le fonctionnement d'une SIR : endettement plafonné à 60 % (45 % chez Retail Estates), au moins 80 % du résultat opérationnel distribué, pas d'impôt sur ce résultat
• Retail parks, centres commerciaux, centre-ville : un loyer moyen de 125 € le m² par an, contre 250 à 300 € et 400 à 500 €
• Sagax, fonds suédois, qui a repris la participation de Nextensa puis est monté à 22 % du capital
• Les 125 millions d'euros de capacité d'investissement avant d'atteindre 45 % d'endettement, et la suite : augmentation de capital, vente des immeubles isolés
• Les critères d'achat : l'emplacement d'abord, dans les zones au pouvoir d'achat élevé, puis la performance des locataires et la qualité du bâtiment
• Online, mix commercial, normes PEB, objectif de 50 % de CO2 en moins d'ici 2035 : ce qui peut faire bouger le secteur
• L'intelligence artificielle, les banques et un financement qui coûte désormais 3,5 à 4 % au lieu de 2 %
• Les quatre raisons d'investir selon Nicolas, dont 22 ans de dividende en hausse
• Un aparté sur Les Jeunes Jardiniers, l'ASBL bruxelloise dont il est administrateur
Un épisode chiffré, concret, qui aide à juger si un dividende brut de 8 % tient la route.
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