En 2018, Nils Bokanowski et Laurent Rabinovitch lancent Colive sans cash, sans nom, et sans marché. Huit ans plus tard, la boîte affiche 1000 chambres dans trois pays, une rentabilité confirmée depuis 2023, et un positionnement clair : le coliving n'est ni un Airbnb, ni un hôtel, ni de la colocation classique. C'est devenu une nouvelle classe d'actifs.
Dans cet épisode de Value Add, Nils raconte comment Colive est devenue l'un des rares acteurs européens à dépasser le millier de chambres sans jamais brûler de cash. Il revient sur la stratégie initiale (louer une maison puis sous louer en coliving pour prouver le modèle), l'arrivée de SQX en 2020 qui a permis de constituer un premier portefeuille en propre, et la mécanique de rémunération entre sourcing, MOD travaux, gestion et carried interest sur le portefeuille créé.
Au delà du business, l'interview plonge dans les vraies tensions du secteur. La taxe communale à 1560 euros par chambre qui assimilait le coliving à de l'hôtellerie. Les communes qui ne comprenaient pas pourquoi le loyer brut ne reflétait pas la marge réelle. L'étude commanditée par les acteurs du secteur, reprise ensuite par l'UPSI, pour faire reconnaître le coliving comme une vraie classe d'actifs et négocier un cadre fiscal raisonnable.
Nils donne aussi les chiffres concrets. 675 euros tout compris pour la chambre la moins chère à Bruxelles, jusqu'à 975 euros pour les grandes. Lisbonne autour de 700 euros. Paris intra muros entre 1150 et 1300 euros. Avec à chaque fois la même promesse : tu poses ta valise, tu vas bosser, le reste suit (gaz, électricité, internet, ménage, Netflix, communauté).
Points abordés :
La structure capitalistique de Colive, avec 500K euros de levée initiale auprès de deux business angels, jamais brûlé de cash, rentable depuis 2023.
- La différence concrète entre coliving, colocation classique et marchand de sommeil.
- La bataille de plusieurs années avec les communes bruxelloises sur la taxe par chambre.
- Les niveaux de capex sur les rénovations, entre 300K euros et 1 million par maison.
- Le chapitre 2 de Colive : passer en modèle Hop co Prop co et acheter en propre.
- L'objectif sur trois ans : 3000 chambres, 1500 par capitale européenne.
- L'anecdote du lancement de Paris pendant les vacances de Laurent.
Value Add est un podcast immobilier et finance présenté par Abraham De Bettencourt.
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