La loi de finances pour 2026 a-t-elle tué le marchand de biens ?
En tant qu'activité commerciale, le marchand de biens bénéficie d'une fiscalité plus favorable que la détention d'immobilier patrimonial. Il permettait de bénéficier du pacte Dutreil et de remployer son prix de cession dans le cadre de l'article 150-0 B ter du CGI.
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La loi de finances 2026 vient restreindre ces deux possibilités : exclusion du marchand de biens du périmètre de remploi, et durée d'engagement du pacte Dutreil portée de 6 à 8 ans.
Pour étudier cette question, j'ai reçu Maxence Manzo sur le podcast, avocat fiscaliste associé du cabinet Cazals Manzo.
Au programme :
- Les trois critères de qualification du marchand de biens, et la cohérence d'ensemble qui les fait tenir.
- Marchand de biens et promotion immobilière : où est la frontière, et les différences de régime fiscal.
- Loi de finances 2026 et article 150-0 B ter du CGI : l'exclusion du marchand de biens pour les futures opérations de remploi.
- TVA, droits de mutation à titre onéreux, IS : les détails à ne pas oublier lors de la planification de l'opération.
- Dépassement du délai de revente de 5 ans : que faire pour ne pas perdre le régime.
- Pacte Dutreil et marchand de biens : articulation et nouvelle durée d'engagement à 8 ans.
En débrief, j'ai reçu François Le Floch, family officer chez iVesta et responsable de l'offre immobilière, pour nous transmettre sa vision économique de ces opérations.
Voici le chapitrage de l'épisode :
[00:00:00] L'immobilier comme activité économique : marchand de biens
[00:01:13] Critères de qualification du marchand de biens
[00:02:20] Différence entre marchand de biens et promotion immobilière
[00:05:09] Loi de finances 2026 : modifications du 150-0 B ter
[00:06:36] Application de la nouvelle règle aux apports déjà cédés
[00:08:17] Acquisition : TVA, droits d'enregistrement et structures
[00:11:33] Frais d'acquisition et incorporation au prix de stock
[00:13:08] Détention : travaux, location et coût de portage TVA
[00:14:16] Quand la vente immobilière est-elle soumise à TVA
[00:18:48] Comment se structurer comme marchand de biens
[00:22:31] Taxe de 3 % et exonération du marchand de biens
[00:23:36] IFI et exonération au titre de l'activité commerciale
[00:24:33] Délai dépassé : passer à l'engagement de construire
[00:27:46] Cession : impacts TVA et impôt sur les sociétés
[00:31:10] Cession : forme du dossier et maintien du Dutreil
[00:36:18] Débrief iVesta avec François Le Floch
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