Politik will Enteignung durch zwei Gesetze
Ein Kommentar von Claudia Töpper.
Am vergangenen Mittwoch, den 29. April 2026 wurden 86 Stellungnahmen zum geplanten Gesetzesentwurf des Baugesetzes mit dem Namen „Entwurf eines Gesetzes zur Modernisierung des Städtebau- und Raumordnungsrechts“ veröffentlicht. (1) Der Immobilienverband Deutschland IVD und der Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen kritisieren beide diesen Entwurf teils sehr scharf. So schreibt der IVD beispielsweise wörtlich:
„Kritisch zu bewerten sind insbesondere Regelungen, die Eigentümer und Investoren verunsichern und die Bereitschaft zur Bereitstellung privaten Kapitals mindern können. Dies gilt vor allem für die vorgesehene Ausweitung kommunaler Vorkaufsrechte und flankierender Erwerbsinstrumente. Auch wenn dieser Schwerpunkt in der Einleitung des Gesetzentwurfs nur begrenzt hervorgehoben wird, nimmt er im Normtext erhebliches Gewicht ein. Die im Koalitionsvertrag angelegten Vereinbarungen werden insoweit nicht nur umgesetzt, sondern teilweise überschritten. […] Regelungen, die zusätzliche Rechtsunsicherheit, Kosten oder Eingriffsrisiken für Eigentümer und Investoren schaffen, sind dagegen kritisch zu prüfen.“(2)
Die direkte Enteignung
Spätestens seit 2022 wird immer wieder vor einer geplanten Enteignung der deutschen Hausbesitzer gewarnt.(3) Doch nun steht dieser Gesetzesentwurf des Baugesetzes im Baugesetzbuch (BauGB) 2025/2026 seit dem 02. April 2026 zur Diskussion, der faktisch eine Enteignung der Hauseigentümer für die Gemeinde bzw. den Staat noch leichter und schneller möglich machen soll. Unter dem § 177 Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot soll nun ein Zusatz für den Umgang mit sogenannten „Schrottimmobilien“ erfolgen.(4) Interessant ist hierbei, dass die Regierung im Entwurf ausdrücklich festhält, dass es sich um ein nicht zustimmungspflichtiges Gesetz handelt. Der Bundesrat kann die Einführung der Neuerungen somit nicht blockieren, sondern lediglich Einspruch einlegen.(5)
Im Entwurf des BauGB lautet es wie folgt: „In § 177 wird nach Absatz 5 der folgende Absatz 6 eingefügt:
(6) Bezieht sich eine Maßnahme nach Absatz 1 auf ein Grundstück, das die Voraussetzungen von § 24 Absatz 1 Satz 1 Nummer 8 erfüllt, gelten § 176 Absätze 7 bis 9 entsprechend.“
Was ist eine Schrottimmobilie?
In diesem verklausulierten Satz ist weder zu erkennen, was eine Schrottimmobilie ist, noch das hier eine Enteignung ohne Rechtsmittel droht. Zwar ist auf der ersten Seite dieses Gesetzesentwurfes zu lesen, dass ein Haus als Schrottimmobilie gilt, wenn Vandalismus erkennbar ist und sich Ratten oder Müll auf dem Grundstück befinden. Jedoch wird hier nicht das nötige Ausmaß konkretisiert. Zudem stehen diese Kriterien nicht direkt im Gesetz und können deshalb nicht angewendet werden. Im Gesetz selbst wird durch die neu eingefügte Nummer 8 des § 24 auf den bereits bestehenden § 177 verwiesen, um zu definieren, was eine „Schrottimmobilie“ ist. Dieser Paragraph 177 besagt in Absatz 3 folgendes:
„(3) Mängel liegen insbesondere vor, wenn durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinflüsse oder Einwirkungen Dritter
1. die bestimmungsgemäße Nutzung der baulichen Anlage nicht nur unerheblich beeinträchtigt wird,
2. die bauliche Anlage nach ihrer äußeren Beschaffenheit das Straßen- oder Ortsbild nicht nur unerheblich beeinträchtigt oder
3. die bauliche Anlage erneuerungsbedürftig ist und wegen ihrer städtebaulichen, insbesondere geschichtlichen oder künstlerischen Bedeutung erhalten bleiben soll.“ (6)
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